案例

陈一早年参加工作后，就转为城镇户口并居住在城市，陈一的父母则一直是农村户口并居住在农村。半年前，陈一父母先后去世，在农村留下一栋房屋。

陈一作为父母的唯一第一顺序法定继承人继承该房屋后不久，村委会就找到陈一，说对陈一继承房屋没有什么意见，但房屋所占的宅基地是村里的，而陈一并没有村集体经济组织成员资格，自然也就没有资格使用，因此陈一要么将房屋转让给村集体经济组织成员，要么将房屋拆除，腾出宅基地交回给村委会。您认为村委会的做法对吗？

宅基地简述

根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》等相关规定，我国的土地分为国家所有和农民集体所有，宅基地属于集体所有。农民的宅基地，是集体依法无偿审批给本集体内部村民使用的，用于修建住宅的用地。在我国个人对土地仅有使用权，宅基地使用权，即对宅基地的占有和使用，且仅限于利用该土地建造住宅及其附属设施。作为维持农民生产生活的基本保障功能，其取得需要特定的资格，且具有福利性和排他性。

宅基地，这一极具中国特色的土地，一直是土地管理和改革的重点难点。据有关数据统计，我国约有19万平方公里的农村集体建设用地，基中宅基地约占13万平方公里，是农村集体建设用地中的“大头”， 随着社会城市化进程的加速，对宅基地的管理和改革也显得“头大”。十八届三中全会以来我国农村土地改革工作进行的如火如荼，随着改革的深入，近年国家继农村土地承包经营权三权分置后，提出了宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

宅基地的取得

不同于城市房屋建设用地，宅基地使用权不是通过出让或划拨取得，而是有资格的村民即可免费申领，且一户只能一宅，申请具体需要经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。《中华人民共和国物权法》的出台也首次将宅基地使用权纳入用益物权一编作了专门的规定，同时，与《中华人民共和国物权法》配套的《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》（从规划简称《细则》）也进一步将宅基地使用权的登记作了明确和细化，让权利落地。《细则》第四十条“依法取得宅基地使用权，可以单独申请宅基地使用权登记。”“依法利用宅基地建造住房及其附属设施的，可以申请宅基地使用权及房屋所有权登记。” 《细则》第四十二条“因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书或者其他权属来源材料；（二）依法继承的材料；（三）分家析产的协议或者材料；（四）集体经济组织内部互换房屋的协议；（五）其他必要材料。”

宅基地使用权的消灭

根据1995年【国家土地管理局关于印发《确定土地所有权和使用权的若干规定》的通知】第五十二条“空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。”2004年修改的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。以及《中华人民共和国物权法》第一百五十四条“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地”。”

如宅基地的确权登记一样，宅基地使用权的消灭，也是相对复杂，法律规定仅有以上不多的几种情况，更多情况还是需要本着尊重历史、注重现实、有利生产生活，且结合宅基地自身的一些属性加以综合确认。

宅基地取得实行的是一户一宅，宅基地是以户为单位进行的申请和审批，而非以个人为单位，若一户中有人死亡，理论上除可能涉及宅基地面积的减少，办理相关的手续外，是不影响该户中其他人的使用的。但随着城市化进程的加速，越来越多人离开农村到城市里安家落户，当人已走，户已分时，非农村户口的子女是否能继承老宅及宅基地呢？

宅基地使用权不能继承

首先，宅基地使用权并非法律规定的遗产，不能被继承。《中华人民共和国继承法》第三条和【最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见】第一条第三款规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：(一)公民的收入；(二)公民的房屋、储蓄和生活用品；(三)公民的林木、牲畜和家禽；(四)公民的文物、图书资料；(五)法律允许公民所有的生产资料；(六)公民的著作权、专利权中的财产权利；(七)有价证券和履行标的为财力的债权等。

其次，虽然法律没有明确规定村民死亡后宅基地使用权是否同时消灭，但结合宅基地使用权的资格性（人身依附性）、福利性、排他性、以及权利的初衷是维持农民生产生活的基本保障功能性来看，该权利应随着村民的生老病死而消灭，没有继承的前提。

老宅可以继承

根据《中华人民共和国继承法》规定，房屋作为公民的遗产，是可以被合法继承的。

得房“得”宅基地

根据1995年【国家土地管理局关于印发《确定土地所有权和使用权的若干规定》的通知】第四十九条“……继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。”第五十二条“空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。”2011年11月实施的《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第六条规定，已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。

可见，法律规定很清楚，从取得到登记发证都已明确，要继续占用、取得宅基地与户口无关，前提是合法继承了宅基地上的房屋。此后，除了法律规定的宅基地被收回的情况外，继承的房屋不能进行改建、扩建、翻建，待房屋不能住时，由集体收回该宅基地。同时，随着宅基地“三权分置”的不断探索与试点，国家对非本集体村民因继承而对该宅基地的占用是否要征收一定的税费也在进一步的探索中。

综上，结合本文开始的案例，陈一在合法继承老宅后，对老宅对应的宅基地是有合法使用权的，相关不动产登记部门应按规定登记发证，且继承房屋在正常使用期间村集体无权收回宅基地。至于房屋的买卖，目前在非改革试点地方宅基地的转让只能在本村集体成员间进行，所以，若本案的宅基地是在非改革试点地方且陈一愿意，可以将房屋出售给符合条件的本集体村民的。故案例中村委会的做法是无法律依据的。

最后，在城市土地市场总体趋紧的背景下，国家希望放开以往对农村集体土地的种种束缚，将农村建设用地也活起来，提出未来出政府将不再是居住用地的唯一提供者，并进行了如宅基地三权分置，“放活”宅基地使用权等一系列的探索与试点，加之，随着城市进程的加速，城市落户政策的放宽和国家严把逆城市化的关口，进城容易进村难，再加之，宅基地的不可继承性，宅基地这个极具中国特色的“大头”是否能坚守住“土地的属性不改变”这一改革的底线呢？拭目以待。

                                                                                                                                                                                 文：周嫄