【案情简介】

     一、申请执行人董德寿与被执行人仁和公司、高一公司、瑞通公司、许鹏凯、谢丽娜、许志银、罗庆林借款合同纠纷一案中，法院受理了申请执行人董德寿依据生效的（2015）成民初字第2800号调解书提出的执行申请后，法院在向被执行人发出执行通知书后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，于2016年6月8日作出（2016）川01执765号之一民事裁定：查封被执行人仁和公司所有的位于成都市金牛区迎宾大道166号“仁和香榭广场”（成房预售中心城区字第10627、10442号）项下的（除已备案过的）房屋。

     二、2016年6月5日，仁和公司与杨黄签订《商品房买卖合同》，将成都市金牛区迎宾大道166号负1楼62号商铺（以下简称“争议商铺”）出售与杨黄，当日杨黄支付50%购房款，后杨黄要求仁和公司交付商铺并办理过户手续却发现争议商铺在签订合同后被法院查封并被申请执行，仁和公司无法办理交付和过户。

     三、杨黄于2016年11月7日对执行成都市金牛区迎宾大道166号负1楼62号商铺提出书面异议，请求法院解除对争议商铺的查封。

     四、法院裁定驳回杨黄的异议请求。

   【相关法律及司法解释】

    一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

    二、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。

     三、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

    【法院判决】

     本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，杨黄虽支付了部分价款购买争议商铺，但其提供的证据不能证明其在本院查封前已合法占有该争议房屋，故其要求解除对争议房屋的查封，不符合前述司法解释第二十八条第二、第三项之规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人杨黄的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。                                  

   【律师分析】

依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，杨黄作为争议商铺的买受人虽然在争议商铺被查封前签订了合法有效的书面买卖合同；已经支付争议商铺部分价款；非因杨黄的原因未办理过户登记，但杨黄没有在商铺被查封前合法占有商铺，也没有满足支付争议商铺全部价款等规定，因此杨黄的异议请求很难得到法院的支持。

     律师总结：首先，购买房屋之前应充分了解房屋情况，查清房屋是否有纠纷或是否被查封等情况；其次，签订有效的书面房屋买卖合同；第三，应及时履行书面买卖合同约定的支付购房款的义务；第四，尽早要求出卖人交付房屋并占有使用房屋；最后，尽早要求出卖人办理房屋过户手续。如果购买的房屋发生过户前被第三方申请查封的情况，应及时依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条向法院提出异议，阻止房屋被执行。

    【案件来源】

     ［四川省成都市中级人民法院，杨黄与董德寿、成都仁和后花园置业有限公司、成都高一投资有限公司、四川瑞通实业发展有限公司、许鹏凯、谢丽娜、许志银、罗庆林执行异议纠纷一案裁定书，案号：(2016)川01执异1139号］

                                                                                                                                                                                                     作者： 郭明莉