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法律研究

当购房者权遭遇抵押权人

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2020-12-14

 今日,笔者接受陶女士委托,就所购房屋被成都市中院查封并将被处置提出执行异议,由此引发对购房者权益保护的思考。

 一、 案件基本情况介绍

 2015年8月27日,陶女士与开发商签订了《商品房买卖合同》,以总价128万元购买位于成都市南湖国际社区商品房一套,并于合同签订个当日支付了购房全款,2015年12月31日向开发商交付了购房契税、权证印花税、专项维修基金、土地证工本费等费用。2016年初陶女士接收房屋,对房屋进行了装修,2017年初入住至今。

 根据《商品房买卖合同》的约定,开发商应当在合同签订后360日内为陶女士办理房屋权属证书,虽年年催促,但开发商以种种理由拖延不办。

 2020年10月20日,成都市中级人民法院发布《公告》,称在执行厦门某资产管理公司与开发商的借款合同纠纷案中,查封南湖国际社区24套房屋,拟将对这些房屋进行司法处置,若有异议,在公告之日起5日内提出。

 二、 异议意见

 陶女士在公告发布后第4日请笔者代为提出异议。笔者随即向成都中院执行执行局了解案情,被告知厦门某资产管理公司是以上房屋的抵押权人。因时间紧迫,笔者在异议书中仅简要陈述了异议意见,认为陶女士与开发商签订的《商品房买卖合同》依法成立,且陶女士已经支付了购房全款和购房契税、权证印花税、专项维修基金等,已经入住三年多。虽然尚未办理产权证,但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条,陶女士的异议应当得到法院的支持,法院不应处置陶女士所购房屋。

 三、 优先保护购房者的依据

 提交异议书后,笔者自觉还需要加深对《最高人民法院关于人民

 法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的理解,找寻对购房者优先保护的法律和法律依据。

 1、法律依据

 经查询,在《合同法》、《担保法》、《物权法》等法律以及最高人民法院的司法解释中未见商品房买受人与商品房抵押权人权利发生冲突时,何者优先的规定。但是,根据《合同法》第二百八十六条的规定,以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)的规定,可以得出商品房买受人的权利应当优先保护的结论。

《合同法》第二百八十六条规定,“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《合同法》第二百八十六条确立的是建设工程承包人的法定抵押权,其目的是为了保护建设工程承包人获得建设工程价款的权利。此法定抵押权不需要签订抵押协议,也不需要办理抵押登记。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)第一条规定,“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”,第二条规定,“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此,笔者认为,最高人民法院的观点是,在商品房审理房地产纠纷案件中,保护的优先级依次为消费者、承担人、抵押权人、一般债权。优先于抵押权的工程价款优先受偿权尚不能对抗购房者,则抵押权更不能对抗购房者。因此,厦门某资产管理公司的抵押权不得对抗陶女士,陶女士在支付了全部购房款后,其购买房屋的全部权利均应当得到保护,人民法院不应将陶女士所购买的房屋进行司法处置。

 2、法理依据

 生存权优先于经营权。住房是生存的基本保障,保护公民的住房权,就是对公民生存权的保护。如公民的住房权无法保障,则生存权就无法得到保障。而抵押权主要是一种经营权,生存权优先于经营权受到法律保护是国际上的通行做法。

 物权优先于债权。物权优先于债权,包括两层含义:一是在某财产既为债权给付的标的物,又为物权的客体时,无论物权成立时间先后,物权优先于债权,二是债务人的特定财产上存有限制物权,就出卖该特定物所得的价金,限制物权人有优先于一般债权人受偿的效力。虽然抵押权名为担保物权,但其设立的目的是为了保障债权的实现,与所有权比较,自然在保护的优先级上优于担保物权。

 此外,法律对消费者的特殊保护也可以作为购房者权利优先的依据。

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姚永忠

段和段(成都)律师事务所律师,成都市律师协会涉外专委会委员,法律硕士,英语讲师。个人经历:1981年7月从四川文理学院外语系毕业留校,担任英语专业教师,1989年受聘讲师,1989年考取律师资格证书,1990年开始律师执业。专业领域:公司法,证券法,劳动法、涉外经济法。长期服务企业,熟悉企业管理,曾参与川内多家企业股份制改制并出具法律意见书。先后服务于海南兴宝集团,川投集团、四川汇源集团,新加坡爱文思控股、成都华域天府数字科技有限公司等中外企业。能够熟练使用英语工作。