周嫄

    在2007年颁布实施的《物权法》设立不动产预告登记制度之前，商品房预售合同登记备案制度在相当长的时间内对于保护购房者的权益起到了较好效果。作为保障商品房交易安全的两种登记制度，很多人对他们的概念以及法律效力并不清楚。两者有无区别？如何加以利用才能更有效保障购房者的权益，正是本文所探讨的。

   案例一：预售合同登记备案不具有优先权

   2010年4月16日，原告赵某与被告某房地产开发公司签订了三份《商品房购买合同》，被告分别将位于某商业广场的三套房屋合计436.4万元卖给原告。约定某房地产开发公司于2011年10月31日前将该房屋交付给原告使用，且由该房地产开发公司为原告代办房屋所有权证。合同中还约定，合同签订起30天内，由某房地产开发公司负责办理备案登记。同年12月1日，该房地产开发公司将该房屋交付给了原告使用。之后，原告对上述房屋进行了装修并使用至今。

    2014年4月，原告在向该房地产开发公司了解办理该房屋产权证的进展时，才得知该房地产开发公司与第二被告徐某于2013年12月13日签订了《商品房买卖合同》，并将上述三套房屋合计276.6万元分别再次卖与徐某，并进行了登记备案。

    为此，原告向法院起诉，请求确认被告该房地产开发公司与被告徐某签订的《商品房买卖合同》无效，原告赵某与被告某房地产开发公司签订的《商品房购买合同》有效。

    法院判决认定：备案登记属于行政管理，该登记不具有准物权的效力，应按照缔约目的，来判断是否存在欺诈，是否有损他人合法权益，之后按公平合理等原则确认合同的效力。鉴于本案原告先订立合同，支付的价款明显高于第二份合同，并实际占有使用该房屋，故应判决确认原告与房地产公司签订的合同有效，而与徐某签订的第二份合同无效。

   案例二：预售合同登记备案未能对抗法院查封

   根据最高人民法院审理的麻小林与甘肃银行股份有限公司庆阳分行及庆阳金昊房地产开发有限公司案外人执行异议案，案号为（2017）最高法民终606号。原告麻小林因与金昊公司有债权债务关系，在债务到期后，金昊公司用涉案六套商铺抵偿债务，双方签订该六套商铺的《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但没有办理预告登记，该六套房屋至今仍未办理产权移转登记，也并未实际交付。后金昊公司因涉案，该六套房屋被法院依法查封，案外人麻小林提起执行异议之诉。理由为当地预告登记与备案登记合二为一，其对商品房预售合同的备案登记等同于房屋产权预告登记，法院不得查封。

    法院认定：涉案房产签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但没有办理预告登记，该房屋至今仍未办理产权移转登记，也并未实际交付，麻小林对执行标的物享有的债权不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。

   法律基础

   依据1995年1月住房和建设部共同实施的《城市商品房预售管理办法》（以下简称《办法》），该规章第10条规定“商品房预售的，开发商应当与承购人签订商品房预售合同，开发商应在签约后30日内持商品房预售合同到相关部门办理登记备案手续。” 明确了开发商的对商品房预售合同登记备案的义务。该《办法》从2004年建设部最新一次修改中，提出房地产管理部门应积极推行网上登记备案的形式，发展至今，商品房预售合同的网上登记备案已经全面实行。

   2007年10月1日全国人民代表大会发布并实施的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）作为物权的保护法，首次明确了私人物权的同等保护。确立了物权法定、物权公示原则，严格了物权的登记制度。明确提出不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力，未经登记不发生效力。由此，首次确立不动产预告登记制度，该法第20条明确规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 

   《物权法》的出台确立了不动产的登记制度，并在全国开始逐渐推行。 其后，为了规范登记行为，方便群众申请登记，2015年3月1日国务院颁布并实施了《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》），不动产登记制度已在全国全面实施； 2016年1月1日国土资源部公布并实行《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》），进一步在《条例》的基础上对不动产登记进行细化，其中专门对不动产预告登记的主体、范围、种类及具体的登记程序作了详细的规定，从中也可以对两种登记制度略见一二，如《细则》第75条规定“……当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。……”第86条规定“申请预购商品房的预告登记，应当提交下列材料：（一） 已备案的商品房预售合同；（二） 当事人关于预告登记的约定；（三） 其他必要材料。”可见，商品房预售合同登记备案与预告登记是形式上不同的两种登记制度。

    结合以上判例及相关法律规定，商品房预售合同登记备案和商品房预售预告登记两者不论从产生的法律依据、程序、范围、证明文件、法律效力均有所不同。主要区别如下：

    一、从法律依据上，前者是基于部门规章而产生的一种国家为保护商品预售交易的行政管理手段，是对开发商规定的一种行政义务，仅需要开发商单独完成；而后者基于《物权法》产生，须经双方合同约定，是否登记是当事人的一种权利，《细则》86条规定第二款还规定“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”可见，原则上需要双方共同到不动产登记机构进行登记，预购人单方申请是例外。

   二、从程序上，应先进行商品房预售合同登记备案后才可以申请预购商品房的预告登记。

   三、从适用范围上，商品房预售合同的登记备案仅限于商品房预售交易；而预告登记适用于所有不动产的预售并不限于商品房预售；除了预售之外，不动产的买卖、抵押及以预商品房设定抵押权的均可以按约定申请预告登记。

   四、从核发的证明文件上，预售合同登记备案并没有不动产登记机关核发的相关不动产登记簿证。而申请预告登记的，不动产登记机构应向申请人核发统一的不动产登记证明并加盖登记专用章。

   五、从法律效力上，预售合同登记备案仅仅是行政管理手段，经过登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，未经登记备案也并不影响预售合同的效力，更不具有对抗第三人的物权公示效力；而预告登记就是为了保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨碍其不动产请求权的物权处分行为无效。因此，在预告登记有效期内该房屋即具有物权的排它效力，使得购房者的权益能得到有效的保障。

   综上，其实，我国法律对预售合同登记备案与预告登记两种登记的规定是很清晰和明确的，两者共同起着维护商品房交易市场秩序的作用，但两者的区别，实践中大多并不了解，甚至将两种制度混淆。商品房预售合同的登记备案作为行政管理手段，作为一种行政义务似乎有着天然的“广告”效应被开发商所重视和熟悉，进而也被购房者所重视和熟悉，因此许多购房者往往误以为预售合同登记备案就能起到排他的效力，而具有绝对排他效力的预告登记，作为购房者重要的权利保障制度，反而被购房者所忽视。还有，在实际操作中，进行房屋预告登记的前提是需要进行预售合同登记备案，预售合同登记备案之后在办理房屋预告登记之时，原则需要买卖双方共同申请办理，但如果开发商不予配合的情况下，只要双方有相关预告登记的约定，并且商品房预售合同已经办理了登记备案，预购人是完全可以单方申请预告登记的。购房者应加强自身的法律意识，充分利用，从而保障自身的合法权益。

    最后，虽然两种登记制度不尽相同，但均是国家为保护商品房交易安全而生，目的是一致的。希望两者均能得到有效的应用，发挥其应有之效，为商品房交易市场保驾护行。