近年来，成都市政府接连出台房屋限购政策对房地产市场进行调整，全市共多个区县实行限购，随着2017年3月23日发布的《关于完善我市住房限购政策的通知》，二手房也纳入限购范围。不仅如此，政府对购房资格的审查也愈发严格，购房者不得通过补缴社会保险、缴纳个人所得税等方式获取购房资格。面对新的房产政策，许多不符合购房条件的意向购房者决定“曲线救国”，通过借拥有更优惠购房资格的亲朋好友之名购买房屋以规避限购政策。然而，这种在现实中普遍流行的做法，实际上存在很大的法律风险，购房人稍有不慎就有可能”房财两空”，遭受巨大经济损失。

    【案例及问题引入】

    甲某因不符合成都市购房政策，以亲戚乙某之名与第三人丙某签订房屋买卖合同并将房屋登记在乙某名下。事后，甲某因获得了购房资格，要求乙某返还房屋并协助其办理过户登记，而乙某称涉案房屋产权证上登记的是自己的名字，房屋也系其个人所有，拒绝返还房屋，甲某因此诉至法院。案例中的甲某即为本文讨论的实际购房人，乙某为名义购房人，丙某为房屋出卖人。而甲某和乙某产生诉讼的原因即在于本文讨论的主题----借名买房行为的效力认定问题。

   “借名买房”，顾名思义，指以他人名义购买房屋的情形。借名买房行为在实践中由来已久，实际购房人出于规避国家限购、信贷政策、逃避税收等各种原因，通过“借名”的方式委托名义购房人订立房屋买卖合同购买房屋。我国现行法律未就借名买房作出明确规定，本文将针对借名买房行为进行分析并提出法律意见。

1. 借名买房合意与房屋买卖合同的法律效力

借名买房行为中存在两个法律关系：其一，实际购房人与名义购房人之间对于借名买房以及房屋权利归属的借名买房的法律关系；其二，名义购房人与房屋出卖人之间的房屋买卖合同关系。这两个法律关系所涉及协议的效力如何认定，以下将作具体阐述。

    借名买房行为的前提和基础是实际购房人与名义购房人达成合意，即双方同意由名义购房人出名签订房屋买卖合同并办理产权登记，其他还可能涉及到对购房款支付、房屋所有权归属等事项的约定。合意的方式有书面协议或口头约定，鉴于实践中实际购房人往往倾向于借亲戚朋友等有良好信赖关系的主体之名购房，通常只作口头约定而无书面协议，而这也为日后实际购房人维权带来了困难。若双方签订了借名协议，对该协议的效力认定直接关系到实际购房人在纠纷发生后能否以此作为确权依据寻求法律救济。由于当前我国法律及司法解释均未明确否定借名买房行为的效力，出于尊重意思自治的私法精神，若借名系出于双方的真实意思表示且不存在《中华人民共和国合同法》第52条规定的合同无效情形，宜认定协议有效，双方应当按照协议约定履行权利义务。

    借名买房关系中的另一合意即名义购房人与房屋出卖人订立房屋买卖合同并进行产权登记的合意。在实务中，不论房屋出卖人是否知道借名关系存在，只要房屋买卖合同依法成立且不存在《合同法》第52条规定的无效情形，应认定为合同有效，名义购房人有权依据房屋买卖合同要求出卖人向其交付房屋并进行所有权登记。

    应当注意，借名买房协议只具有债权效力而不具有物权效力，即使实际购房人在约定中确认房屋所有权归自己所有，因物权法规定不动产物权以登记为生效要件，该约定因不符合物权法登记生效要件而不能直接产生房屋所有权变动的效果，实际购房人只能请求名义购房人在符合法律规定和合同约定的条件时协助办理房屋所有权转移登记，而无法直接主张自己就是房屋的所有权人。此外，按照《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第43条规定：“不得借名购买经济适用房。”等相关政策，若实际购房人违反国家政策规定，借名购买经济适用房等政策性保障住房，可能因扰乱国家对经济适用房的管理秩序、占用城市低收入家庭住房资源等原因构成《合同法》第52条第四项规定的损害社会公共利益而无效。在这一点上，可参考《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458号)第16条规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”

1. 房屋所有权归属

    案例中的实际购房人甲某通过向名义购房人乙某转账等方式实际支付购房款后，能否当然主张对房屋享有所有权呢？答案是否定的。在实践中，即使实际购房人提供了其实际转款出资的证据，该转款也可能与借贷、赠与等行为相混淆，简言之，支付房款并不等于实际购房人就是真实权利人，房屋所有权归属须依据我国物权法相关规定进行判定。根据《中华人民共和国物权法》第16条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，不动产登记对于物权归属有推定效力，登记内容具有公信力,若争议房屋登记簿上记载的所有人为名义购房人,在没有相反证据的情况下，名义购房人即为房屋的真实产权人。若实际购房人对此提出异议并主张自己才是房屋的真实权利人，需要提供证据推翻该公示效力，向法院证明案涉房屋的真实权利状态与登记状态不符。然而，在审判实践中，出于对物权公示效力的尊重，推翻不动产登记簿记载的权利内容需要达到较高的证明标准，实际购房人除了需要提供有效的借名购房协议证明其与名义购房人之间存在借名买房的合意外，还须从房款支付、房屋产权证书持有、入户手续及费用办理以及房屋实际使用情况等方面证明其为涉案房屋的真实权利人，名义购房人对其名下的房屋系代持有性质。若实际购房人无法提供有效证据,其确认权利的诉请很难得到支持，实际购房人本想通过借名规避限购政策购置房产，最后反而“为他人做嫁衣”。

1. 风险提示与法律建议

    借名买房隐含了巨大的交易风险，名义购房人不承认借名买房事实、主张自己为房屋真实权利人的案例屡见不鲜，即使实际购房人提供有效借名买房协议等他证据，因各地裁判观点不统一，法院的自由裁量空间较大，有些法院仅支持实际购房人对名义购房人请求转移登记房屋所有权的债权，有些认为违反限购政策的借名买房协议应予解除或不支持过户登记请求。与此同时，借名买房对名义购房人也不无影响，其以自己名义买房留下的购房记录可能影响到将来的购房资格，若实际购房人出资偿还银行按揭贷款不及时将损害名义购房人的贷款信用，留下不良征信记录。

    基于借名买房存在的法律风险，当事人最好通过正常渠道购置房产，即使一定要通过借名方式购房，也应当聘请专业律师起草借名协议，明确约定双方的权利义务关系及房屋所有权归属。同时，实际购房人应当注意保存证据，包括借名协议、付款汇款单、按揭还款单、完税证明等，并在房屋符合交付使用条件时，及时占有使用房屋并保存物管费、水电费缴纳等证据材料。最重要的是，一旦符合过户登记条件，实际购房人应及时将房屋过户至自己名下，以避免遭受不必要的损失。

                                                                                                白一然