《婚姻法司法解释三》第四条 “夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

问题来了：若婚前一方交首付按揭买的房，登记在一方名下，婚后共同还款，该房产属于一方个人财产还是共同财产？

   《婚姻法司法解释三》第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
    依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

问题来了：对非产权登记一方如何补偿？

【基本案情】

   甲男2004年购房一套，当时价格18万元，甲男首付8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前甲男还贷本息合计5万元。2008年甲与乙女结婚，房屋价值41万元，产权登记在甲男名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时房屋现值90万元。

【裁判结果】

   一审法院判决诉讼房产归甲男所有，甲男在支付给乙女10万元补偿款。乙女不服提起上诉。二审法院判决：驳回上诉。维持原判。

【裁判理由】

 第一，非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部份乘以房产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。第二，房产升值率，为房产现价格除以房产成本。

实践中，此类案件的裁判标准因没有法律明确规定而不尽相同，该案的裁判因兼具公平合理且简单易操作，为《婚姻法解释三》第十条中“婚后共同还款支付的款项及其增值部分”的确定提供了有效可行的方案，值得参考。具体有以下两步，我们一起梳理学习一二：

第一步：房产升值率的计算

房产升值率=     房产现价格      

                                                                                                                房产成本

问题来了：房产成本包含哪些？

   不动产成本=房产价格+共同还贷的利息部分+其他费用（契税、印花税、营业税、评估费、中介费等“其他费用”主要指交易涉汲的成本，属于购房的必要支出。所以，如公共维修基金和物业费这类属于不动产本身使用产生的费用，不应包含其中。

问题来了：若购房后，过一段时间才结婚，公式中的“房产价格”是何时的价格？

房产成本中的房产价格=？购房时的价格

房产成本中的房产价格=？结婚时的价格

    《中华人民共和国婚姻法》17条规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有”。39条第1款规定“ 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”可见，夫妻财产的分割必定是夫妻关系存续期间共同财产的分割，一是夫妻关系存续期间二是共同财产，必须同时满足，这是大前提。所以《婚姻法解释三》第十条中的夫妻共同还贷部分的增值也必须在这个大前提下。而作为计算该增值的房产升值率当然也应是夫妻关系存续期间的房产升值率，所以，该升值率计算公式的母项房产成本，理应也是夫妻关系存续的前提下的成本，在子项已是离婚时的房产价格的情况下，进而作为母项的房产成本中的一项房产价格只有是婚姻关系开始时的价格才为合理。

房产成本中的房产价格=结婚时的价格

                                          本案中：房产的升值率=              离婚时房产价格                   =    90万      =200%

                                                                 （结婚时房产价格+共同已还利息+其他费用）      （41+3+1）

第二步：非产权登记一方所得补偿款的计算

非产权登记一方的补偿=（共同还贷部分×房产升值率）

                                                                                                                                  2

问题来了：若结婚前双方已经在共同还贷，共同还贷部份从何时起？

共同还贷部份的起算点=？实际共同还贷时

                                                                                 共同还贷部份的起算点=？结婚时

     笔者认为，结合上述我国婚姻法对夫妻共同财产的定义，该财产属于婚姻存续期间的财产，所以，共同还贷部分的计算起于结婚，止于离婚。但实践中婚前双方就实际已共同还贷的情况并不少见，若双方无借款约定及相关的凭据，这样你情我愿的共同还贷，也只能认为是非产权登记一方的赠予，离婚时则不能再以共同产财产进行分割。所以，单从风险来讲，婚前共同还贷还需谨慎。

共同还贷部份的起算点=结婚时

    问题来了：实践中针对共同还贷的认定，有的案件中，银行还贷全部是用一方工资卡上的工资进行的还贷，该种情况是否就不属于夫妻共同还贷？

根据《中华人民共和国婚姻法》第17条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金、生产、经营的收益、知识产权的收益……所以，若婚后若夫妻间没有明确约定分别财产制，夫妻双方婚姻关系存续期间的工资均属于夫妻共同财产，进而该种情况仍属于共同还贷。

本案中：女方补偿金额=（共同还贷部分×房产升值率）=10万×200%=10万

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       综上，笔者认为，夫妻一方婚前所按揭的房产婚后共同还贷的房产的定性，首先，是属于婚前个人财产，但该个人财产在婚后的增值，却又属于共同财产可以进行分割，是对《婚姻法解释三》第四条的例外，但该共同财产分割又具有一定特色，《婚姻法解释三》第十条专门对此作了进一步规定，是由婚前购房一方得房，而对另一方进行补偿的方式进行较为固定的分割，但具补偿如何计算，目前还未有相关的法律明确规定。该裁判中法官确定的两步计算方法，无疑是极具指导和参考价值的，也希望后续国家能进一步出台相关的司法解释统一此类案件裁判的标尺。

     当然，该案中补偿的计算公式和方法所得出的金额也不是绝对的。因为《中华人民共和国婚姻法》第39条第1款明确规定“ 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”所以，结合案件实际情况，只要在公平合理的原则下，最大限度平衡双方当事人的利益，对最后的补偿金额确定，法官是有一定自由裁量权的。

                                                                                                                                                                                                 周嫄

                                                                                                                                                                                              2018.5.29