小区停车位权属由于关涉到广大业主的切身利益，且现行法律规定不明确，故屡屡引发争议。近年来，各级法院也审理了多起类似争议，但由于理解的差异，裁判结果不尽相同。故该类案件引起了民间、法学界、实务界极大的关注。近日，我所石长沙律师、高曾律师受某小区业主委员会委托代理的一起地面停车位纠纷，经过三次开庭审理，一审法院判决小区业主委员会胜诉。

    该案的基本情况是：某小区位于南充市中心地带和市政公园旁，属于该市的高档小区。小区业主购买房屋入住后，发现小区100余个地面停车位已经被开发商出售，开发商因此获利一千多万元。经小区业主与开发商交涉，开发商提出该地面停车位属于规划的停车位，依法可以由开发商通过出售、附赠、租赁等方式处置，且在售房合同中已经有条款申明“开发商保留小区地面停车位的使用管理权”，故业主无权再提出主张。小区业委会设立后，其负责人员找到本所石长沙律师、高曾律师多次沟通，希望本所代理该案向法院起诉。石律师和高律师经过反复与业委会负责人员沟通，并整理证据材料进行研究后，决定代理此案。在研究该案过程中，两位代理律师发现该小区地面停车位体现在小区的规划总平面图指标中，此外根据规划总平面图小区绿地面积为七千九百多平方米，但经业主委员会实地测量绿地面积包含地面停车位在内仅有不到四千平方米，但业委会手中的证据不能证明地面停车位已经计入绿地面积。开发商以转让40年使用权的方式处置停车位，法律性质上是出租停车位，且该地面停车位没有产权。该案的焦点在于：1、地面停车位是否计入绿地面积，如计入则该地面停车位属于业主共有；2、列入规划的停车位的权属是否属于开发商所有？3、如何理解物权法第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定；4、如何认定售房合同中 “开发商保留小区地面停车位的使用管理权”的条款。对焦点问题进行充分研究论证后，两位律师形成诉状，递交法院，请求法院确认地面停车位属于业主共有，判令开发商将非法处置所获利益一千万余元返还给业主委员会，并赔偿相应损失。

    法院受理后，主持了三次庭审。在庭审中，石律师和高律师根据双方出示的证据的质证情况，针对本案焦点问题，提出了自己的意见：1、小区绿地面积规划要求七千九百多平方米，但包含全部地面停车位计算在内实际不足四千平方米。被告方出示的绿地设计公司的说明表明由于空间不足无法达到规划的绿地面积，只能最大限度地利用空间将地面停车位设计为生态车位。此证明地面停车位计算入绿地面积，属于业主共有。2、针对被告律师所说的该地面停车位属于规划停车位，根据物权法第七十四条第二款的规定属于开发商所有的观点。我所两位律师指出：规划只是政府职能部门根据法律规定对建筑设施的功能和用途进行行政管制的一种手段，不是用来划分产权的依据。物权法第七十四条第二款并未指明规划停车位属于开发商所有。开发商处置停车位的前提是必须对该停车位具有法律上的产权。在法律上，任何人对于自己都没有产权的东西，也不可能拿来出售、赠送、或出租。在商品房开发建设中，开发商在其取得的土地上按照规划修建房屋及其他设施，这些房屋建筑及设施在开发商未销售或预售商品房前，已经建成的房屋建筑及设施，当然在权属上属于开发商所有。但是开发商一旦销售或者预售商品房，则对整个小区的产权包括所有列入规划的建设均转化为小区业主的区分所有权，除非开发商有明确的证据表明某一部分建筑或设施没有纳入整个小区的建设成本进入商品房销售价格。因为根据现行的政策，政府对商品房价格进行管理。《四川省商品住宅价格管理办法》第二章的规定，商品住宅价格由商品住宅成本、税金、利润三部分构成，其中商品住宅成本中包含了征地费用和土地出让金、前期工程费、房屋建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费用等。也就是说小区的土地、建筑、基础设施、包括停车位在内的配套公用设施所发生的费用已经全部作为商品住宅的成本进了商品住宅的价格，由全体业主买单。被告既然提出其地面停车位属于他所有，就有责任提供证据证明地面停车位所占用的土地所对应的土地出让金和建设该地面停车位所花费的建设费用没有进入该小区的商品住宅成本，现被告不能提供证据证明，则说明讼争地面停车位所占用的土地对应的土地出让金和建设该地面停车位所花费的建设费用已经进入了该小区的商品住宅成本。故该地面停车位的产权属于小区业主共有。3、针对售房合同中 “开发商保留小区地面停车位的使用管理权”的条款，两位代理律师提出该条款属于格式条款，没有用醒目的方式对业主进行提示，且该条款剥夺了业主方的主要权利，应认定为无效。

    庭审后，法院作出了一审判决。一审判决采纳了本所两位律师关于地面停车位已经计入绿地，应属于业主共有的主张，以及格式合同条款剥夺了业主主要权利无效的主张，判决该小区地面停车位属于业主共有，判令被告将非法处置停车位所获得的利益一千余万元返还给业主。